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东城二手房律师解析限购政策出台期间相关房屋买卖纠纷处理

(时间:2017/3/17 19:44:39 点击:50)
      
      (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。)
     一、原告诉称
原告诉称,原、被告于2012214日签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》。合同约定:被告以136万元的价格将被告享有所有权的北京市某小区房屋出卖给原告。原告向被方支付定金2万元,2012219日之前将首付50万元支付给被方。201335日,被告从我处拿走原始购房发票办理房产证,至今我不清楚房产证的办理情况,我也联系不上被告,现要求被告继续履行合同,协助原告办理北京市某小区的房屋过户手续。
二、被告辩称
被告辩称:不同意原告的诉讼请求。首先,原告所述与事实不符。我方已经于201387日取得了房产证,201089日,我方以短信的形式告知了原告。后来一直联系不上原告,无奈作出了解除合同的通知。解除合同的通知是公证送达的,现在已经期满三个月。第二,原告违约在先,因为原告没有在被告取得房产证后及时去办理贷款,中介告知被告,原告暂时无法办理贷款。第三,原告名下还有一套房子,国五条房产新政出台后,原告不具备购买此套住房的资格。
三、审理查明
《补充协议》约定:甲乙双方应于取得房屋所有权证10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意,在贷款机构签发批贷函后5个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。该《补充协议》还约定,若乙方(原告)出现逾期履行上述《补充协议》第二条约定的义务(包含甲乙双方应于取得房屋所有权证10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续)超过十五日的,乙方构成根本违约,且甲方(原告)有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。
2013220日,房地产市场调控新政“国五条”出台。后北京出台的细则中载明,自2013331日起,禁止京籍单身人士购买二套房。新政以买卖合同网签时间为准。经核实,在签订上述《房屋买卖合同》时,原告孟园园系京籍单身人士,且尚有一套房屋登记在其名下。
201389日,被告徐黎明给原告孟园园发出一条短信,内容为:“房产本已经拿到了。徐黎明”。原告孟园园称由于手机丢失,其办理了呼叫转移,能够接听原告的电话,但无法收到原告的短信。
2013829日,被告向原告发出特快专递,内容是《解除合同通知书》,被告对此进行了公证。2013830日,原告收到该份快递及通知书。201392日,原告孟园园登记结婚(不再受“国五条”北京细则关于单身京籍人士购房的限制)。
      四、法院判决
被告徐黎明继续履行与原告孟园园签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》,并协助原告孟园园办理房屋过户手续。
      五、律师点评
房产律师靳双权认为:
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。原告与被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示,不违反法律法规,亦不违反当时的限购政策,合法有效。上述合同也得到了部分履行。双方争议的焦点在于原告孟园园是否构成了根本违约。
本案中,双方没有在签订合同后办理网签,而在合同签订后网签办理之前,相关房地产限购政策的出台致使原告暂时不具备购买涉案房屋的资格。但该限购政策并不必然导致本协议无法继续履行。后原告登记结婚,该协议仍可继续履行。该限购政策系情势变更,不可归责于双方任何一方,故双方对此均不承担违约责任。
依照双方约定,双方应在取得房屋所有权证10个工作日内共同申请贷款,但是双方并未在合理期限内共同申请该贷款。依照法律规定,当事人就合同的履行期限约定不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但是应当给对方必要的准备时间;当事人就合同的履行上述条款的原因不可仅归责于原告孟园园一方,被告不得仅以此为由主张原告构成根本违约。且原告不仅在本案法庭辩论终结前具备了购房资质,结合本案中的情势变更等因素,原告孟园园未构成根本违约。故对于原告孟园园要求继续履行合同、并协助其办理房屋过户手续的诉讼请求,应予以支持。 
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