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东城二手房律师点评房屋增值赔偿纠纷

(时间:2017/3/17 19:45:04 点击:50)
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,本案系一起借名买房被判无效,法院支持卖方支付房屋增值款高达235万的案件,现在房地产律师靳双权将这个案件改编为案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。)
    一、原告诉称
侯建民、王菁菁诉称:2003年侯建民、王菁菁与郑如方达成一致:由侯建民、王菁菁支付购房款,借用郑如的名字购买房屋,该房屋的所有权归侯建民、王菁菁。承诺之后为侯建民、王菁菁办理过户。随后,侯建民、王菁菁用郑如的名字办理了房屋申请及审批手续。交付了购房款46万元。对房屋进行了装修,并一直在此房屋居住至今。侯建民、王菁菁还支出了相关税、费以及商业贷款等。但是,该房屋过户条件具备时,郑如因房屋增值而拒绝配合侯建民、王菁菁办理过户手续,并两次以房产证上是郑如的名字为由向法院起诉要求侯建民、王菁菁返还。故侯建民、王菁菁向法院提起诉讼,请求:1、判令郑如返还侯建民、王菁菁购房本金46万元、相关手续费等费用59774元;2、判令郑如赔偿涉案房屋增值及装修损失2888000元。
二、被告辩称
郑如辩称:第一项诉讼请求,本金同意给付,但是本金不是这么多,侯建民、王菁菁支付的购房款,首付款99801元,贷款36万元,截止到2013年底侯建民、王菁菁还了17万元。侯建民、王菁菁、郑如之间不存在借名买房的关系,双方只是借贷关系,该房屋归郑如所有增值也是归郑如,不存在赔偿侯建民、王菁菁损失的问题。
三、审理查明
    2004227日,郑如与房产公司签订《商品房买卖合同》,约定由郑如购买北京市某房屋一套,总价款为46万元,其中首付款99801元,余款36万元为银行按揭。合同签订后,侯建民支付了全部购房款,偿还按揭贷款本金177000元,诉争房屋尚欠183000元贷款未还清。
200516日,北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为郑如,房屋性质为经济适用住房。
2012年郑如诉至法院,民事判决书判决该房屋归郑如所有。
法院委托北京某房产评估公司对诉争房屋的市场价值进行评估:房屋总价值为3407900元。
另查,侯建民、王菁菁诉讼请求第1项相关手续费等费用,具体是指产权代办费500元、抵押代办费200元、按揭律师费900元;契税、印花税、证照费7132元;综合地价款17980元;公共维修基金9196元;个人住房保险费1494元;有限电视入网费300元;电梯运行维护费1957.32元、水泵运行维护费249.89元;装修费用近30万元,装修管理服务费520.53元;360000元商业贷款的利息等等。
四、法院判决
1、郑如返还侯建民、王菁菁购房款28万、产权登记代办费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费、抵押代办费、按揭律师费,以上共计314500元;
2、郑如给付侯建民、王菁菁房屋增值补偿金235万;
3、驳回侯建民、王菁菁的其他诉讼请求。
五、律师点评
什么是经济适用房?经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性商品住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。
借名买房无书面协议可以认定吗?本案诉争房屋系经济适用房,登记在郑如名下,由王菁菁、侯建民居住使用,双方并无书面约定,但诉争房屋系侯建民、王菁菁出资,且购房款等相关票据资料均由侯建民、王菁菁持有,侯建民、王菁菁对借名购买经济适用房有合理解释,故可以认定侯建民、王菁菁与郑如之间存在口头的借名买房约定。
该借名买房协议有效吗?相关费用该由谁来支付?该约定违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,应属无效。合同无效后,侯建民、王菁菁因购买该房屋所支出的税、费等相关款项,郑如应当予以返还。关于侯建民、王菁菁主张返还的每年的电梯运行维护费、水泵运行维护费、贷款利息一节,因依据不足,无法得到法院支持。关于侯建民、王菁菁主张的装修费及装修管理服务费一节,因对房屋的市场价值进行评估鉴定时,已包含装修部分,故对侯建民、王菁菁的该项诉讼请求,法院不予支持是正确的。
该合同的无效,应由谁来承担责任?对于该合同的无效,双方均有过错,考虑到侯建民、王菁菁支付了大部分购房款,郑如与侯建民、王菁菁达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,郑如应对合同的无效承担主要责任,具体比例该法院酌情确定为80%,故对于因房屋升值所产生的收益,郑如按照其过错程度给予侯建民、王菁菁房屋增值补偿为235万元。
提醒:当事人遇到此类案件时,建议签订有法律效力的书面合同,由于相关政策的复杂、多变,一直在不断完善和修订中,我们建议您详细咨询律师相关政策、法规以及房屋增值补偿部分计算方式,最大限度维护您的合法权益,让专业律师为您的维权之路保驾护航!


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