法制宣传与法治宣传
首页 > 文章列表 > 正文阅读

著名房产律师教您防范单位公有住房交易风险

(时间:2017/3/17 19:46:38 点击:50)
    房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。)
    一、原告诉称
原告刘若仙、马致远诉称:马建国与被告赵珍欣系同事关系。2002年,赵珍欣找到马建国,称其弟赵方元来京没有房屋居住,欲借本案争议房屋居住,马建国同意,双方也未约定期限。该房产系马建国1986年单位分配的公房,直至2001年买断工龄后,马建国才不在此居住。2009年,马建国因故需要使用该房屋,与赵方元协商腾房,赵方元均以种种理由拒绝腾退。综上,马建国作为房屋的所有权人,依法享有占有和使用的权利,现马建国去世,其继承人刘若仙、马致远诉至法院,诉讼请求:判令被告限期腾退马建国所有的北京市房山区x号房屋。
二、被告辩称并反诉
被告赵珍欣辩称:原告认为涉案房屋购房款折算马建国夫妇工龄缺乏事实依据,这个房子是公司的,2001年马建国因买断工龄离开等原因,让被告赵珍欣照看涉案房屋。2003年以前这个房子虽然由马建国承租,但一直空着。2003年初马建国提出让赵珍欣的弟弟居住,故从2003年以后一直是赵珍欣弟居住。2004年马建国在无意购买单位福利房的情况下,提出把房子退回公司,但考虑到赵珍欣的弟弟没地方住,主动提出让赵珍欣的弟弟购买,借名买房,考虑到双方的关系,便以口头方式,借马建国的名义购买了福利房。随后赵珍欣一次性支付了房屋总款及维修基金,所有权证和购买发票都是由赵珍欣掌管,应视为对赵珍欣的实际交付,购买房屋后一直由赵珍欣占有使用至今。借马建国名义购买房屋虽不符合单位内部规定,但不违反法律规定,且赵珍欣一次性支付了购房款及维修基金,并进行了装修,对房屋主体结构进行了改造,马建国没有提出质疑,所以赵珍欣通过事实获得了房屋的所有权,综上,不同意原告的诉讼请求。
被告赵珍欣反诉称:该房屋属借名买房,当时鉴于双方为好朋友,比较信任,未签订书面协议,只是达成口头协议,双方一直按照口头协议履行。其后该房屋由赵珍欣装修、占有、使用并居住至今。赵珍欣支付购房款28000元,公共维修基金1580元,装修款60000元。2009年赵珍欣要求过户,马建国因房价上涨,便索要房屋过户费,因协商不成,便恶意起诉要求赵珍欣腾退房屋。如腾退房屋,应补偿赵珍欣房屋增值损失。提起反诉,诉讼请求:1、判令刘若仙、马致远返还购房款、房屋装修等费用90000元;2、判令刘若仙、马致远支付房屋增值补偿500000元。
刘若仙、马致远针对赵珍欣的反诉辩称:赵珍欣分别于20131月、20152月就涉案房屋分别以房屋买卖合同、所有权确认纠纷向法院提起诉讼,分别请求过户和确权。其中房屋买卖合同纠纷经一审、二审、再审、申请检察院监督,均未支持赵珍欣的请求,并已被生效判决驳回。所有权确认纠纷经一审二审亦被生效判决驳回。现赵珍欣以相同事实理由提起反诉,违反了一事不再审的法律原则。由于涉诉房屋于2005年办理购房手续,但早在20023月即借给赵方元居住,且赵方元及赵珍欣一直没有支付过房租,购房款及维修基金折抵一些房租。涉诉房屋系刘若仙、马致远所有,房屋装修属于添附行为,未经我方同意擅自装修已侵犯了我方的合法权益,我方要求恢复原状,并应承担违约或侵权责任。赵珍欣主张增值补偿,与我方没有任何关系。既没有损害行为,也没有损害后果,赵方元是否购房,购什么房屋实属其个人行为,与我方无关。综上,赵珍欣主张没有法律依据。
三、审理查明
北京市房山区x号房屋原系公司所有,该单位职工马建国系承租。20058月,公司与马建国签订公司内部住房买卖合同出售给马建国,折算了马建国夫妇的工龄后购房总款为28000元。x号房屋所有权登记在马建国名下。
经查,马建国在诉讼期间于2015713日去世。马建国的全部法定继承人配偶刘若仙、子马致远参加了诉讼。
    四、法院判决
1、被告赵珍欣、赵方元将北京市房山区某房屋腾退给原告刘若仙、马致远。
2、反诉被告刘若仙、马致远返还反诉原告赵珍欣购房款28000元及公共维修基金1580元。
3、驳回反诉原告赵珍欣的其他诉讼请求。
五、律师点评
著名房产律师靳双权点评:
1、关于谁是该房屋的所有权人。不动产的权属证书是确认房屋所有权人享有不动产物权的证明。根据生效判决已确定本案涉案房屋系由马建国及其配偶利用折算工龄优惠购买的单位分配的内部住房,马建国依法享有涉诉房屋的所有权。
赵珍欣虽以其持有公司内部住房买卖合同、购房款发票及房屋所有权证意证明其系借名买房,但经法院生效判决及检察院申请监督程序,均不能认定赵珍欣的该项主张。
现马建国去世后,其继承人刘若仙、马致远作为涉案房屋的共同所有权人要求赵珍欣返还涉诉房屋,理由正当,证据充分。
2、关于赵珍欣主张的购房款及维修基金的返还问题。因本案房屋购房款及公共维修基金是由赵珍欣所支付,故赵珍欣反诉要求刘若仙、马致远返还房屋购房款、公共维修基金的诉讼请求,理由正当,证据充分,法院应予以支持。
3、关于房屋增值补偿款及装修款一项,根据查明的事实,涉诉房屋出售前的承租权人为马建国,公司出售该房屋是针对承租权人进行的,马建国系涉诉房屋的所有权人,赵珍欣及其弟赵方元在此房屋内居住使用,马建国并未收取任何费用,现赵珍欣要求刘若仙、马致远按房屋市场价格给付房屋增值补偿及装修款,缺乏事实和法律依据,故无法得到支持。
提醒:建议遇到此类案件时,借名买房一定要签订具有法律效力的书面协议,应详细咨询相关专业律师,问您的维权之路保驾护航。
   


Copyright © 2017 Powered by 法制宣传与法治宣传,
法制 All Rights Reserved.